6月6日，佛山土拍现场……

随着拍卖人的落锤，万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年，拿下佛山桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。

这意味着万科将变成房东，所建商品房不能够拿来出售，只能出租。

纵观整个2017年上半年的土拍市场，新奇土拍规则多多，吸引各方眼球。“竞自持”、“竞配建”、“租赁用地”、“竞配建养老住房”、“定向销售+十年禁售”等等花样土地竞拍规则，尤其自持几乎成为了土地市场的“主旋律”。多规则也意味着从未来土地的开发利用再也不是开发商说事，这让不少开发商无所适从，也让购房者摸不到门道。

<<<盘点：“双竞双限”“竞代建”这些土拍规则你听过没？ 

目前各地政府，通过土拍规则限定未来地块的开发方向已成为调控和地产行业产业生气。未来将会有更多具有面向特点受众的产品出现在市场上。

上海出现租赁用地拍卖规则

例如：

整个小区都是租的——长住公寓

针对特定人群的，特定需求——养老公寓、文化地产公寓

不是所有人都有资格购买的——定向地产产品

……

总之一句话：房子未来不是说有的买，就有的买了。

为什么会出现那么多租赁产品？国家住房政策使然

总的来说，这是政府出招住房落实居住属性一大重要信号——从土地利用上，规定产品开发方向，满足不同人群对居住产品的需要，令不同的人住上真正适合自己的住房。

而如何针对特定受众提供住房，目前政府的解决方法是：通过政策、土拍规则打破目前租赁市场粗放、缺乏监管的经营方式，将住房由开发商持有，统一管理，针对特定人群进行产品开发和运营。

这种方式在政策上，早已有迹可循。大概在2016年6月的时候，国务院有过这样一次发文——

对于商用房改租赁后可以转用途为居住。

意见指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

于是便有了“竞自持”的规则，尤其自3月开始，各地屡发“限购”新政，进一步遏制房地产市场“炒”风，同时土地市场则配合国家政策和居住需求，推出“竞自持”、“租赁性用地”一系列要求“不许售卖，只许租赁”的用地，同时还不乏“竞配公益设施”、“竞限价”等招数。

目前，珠海虽仍无“自持”地块，但是土拍规则多多，凸显了政府希望开发商可以沉下心来运用，吸引人才留在珠海发展，为了解决人才居住问题，珠海政府也发文鼓励开发商利用已建成商业性住房或新建住房开展租赁业务等，同时也自建公租房，面向全社会申请出租。

这种模式，小八似乎有些熟悉，限价销售、公租房、居屋……这些路子其实香港走过，新加坡也走过，从目前的方向来看，我们选择的是这样一种路径。

从消费者“没资格买”到开发商“不给卖”：开发商的大转型

基于以上政策步调和各地规则指定的趋势，在所有的地产人眼里，未来一定不是只有卖房子这一种选项了。

房地产想要快速回笼资金会越来越困难。房地产业巨大的资金流意味着房地产实质是一个整个金融系统中重要一部分。现在，简单的买卖方式已被政策约束，这就要求开发商跳出传统的“通过买卖收回成本”、“通过杠杆进行建设”的运营思路。

开发商大面积的持有物业，买卖的大门关上，表面上开发商失去了资金的来源，但是在资产管理的很多玩法可以给开发商很多参考，在上月，珠海“竞自持”前，珠海大家地产董事陈志撰文指出：开发商可以通过资产证券化、定制住房、租赁运营以及国家支持获得继续开发建设的资金来源。

资产证券化：ABS发行规则

就如前些年火爆的创业，为了吸引资金入市，开发商要做好“讲故事”工作，这就意味着：开发商的产品的开发和运营商，从产品以及营销上，已经跳出了“为大众建设住宅”的“粗放型建设”到现在的“为特定人群（细分人群）打造生活家”的精细化运营……

针对目前土地市场严峻的形势，开发商有可能选择一种方式让价值化。但是也说不定基于此做了产品研发，已有其他城市出现一些有口皆碑的产品。

毕竟在压力之下，才是项目创新的源动力。

“买”只是满足居住需求的一个选择 “租”让生活拥有更多选择

近期，笔者在包含房天下购房置业群等多个场合中遇到有不少购房者担心：当开发商“自持”面积的增多，造成未来“无房买”的情况。的确，这种情况在未来将客观存在，但造成的影响并非主观认知一般让人恐慌。

笔者的态度是：若果政策真的可以比较长久和符合政府预期的执行下去，对于整个房地产市场比如会有很大的改变：

首先对于社会底层的员工，即是大多数人，解决基本的居住的问题的通路会越来越多，选择的空间也越来越多，对于他们来说安全感可以加强。这也意味着租房市场越来越大。

但是在另一个维度来说，作为自由流通的二手房市场，可能价格会彻底地脱离普通商品房的标准，成为真正意义上的稀缺性产品。

各地通过“自持”政策去落实贯彻国家的“鼓励住房租赁”政策势在必然，作为普通民众，首先我们不应该恶意揣测一个政策出台的初衷，其次，从另一角度看，租楼，可能让生活有更多选择

虽然只能够租屋住，但是如上文所说，开发商为保证资金链，将会利用资产证券化，新型的融资方式令资产增值，让资产变现。居民财富不会再集中在房地产行业，让金融进一步回归为实体经济服务。

我们可以想象，未来我们看上了一个很好的租赁住房，用手上富余资金对该产品进行投资，到一定期限可以根据其租赁受益获得分红。现实就是这样：不是所有人都有一大笔钱买房，但是不少人或者会有一小笔富余资金进行长线投资，亦可以用收入做其他更有意义的事情，体验更有趣的生活，而不是让收入的大半部分用于还房贷……

这样对于梦想居有其屋的年轻人来说，未来，再也不会买不起房，因为生活真的不止买房了。