主题：横琴凶猛 如果没有横琴 珠海今年卖地收入将少80%

半年前，当人们谈起“珠海地王”时，脑海里必然会浮现近几年中信、格力、仁恒、保利等房企在市区豪掷千金拿地的身影。在全年卖地金只有寥寥数十亿的年代里，很多业内人士不免觉得这些楼面价“6、7字头”的“地王”卖得太贵了。

半年后，珠海的土地市场变得风起云涌，楼面价15890元/平方米、18000元/平方米、18400元/平方米的“横琴地王”如雨后春笋般地涌现，刷新这座城市的新纪录，刺激人们敏感的神经，制造一个又一个焦点话题。

有人感慨、有人惋惜、有人诧异、有人振奋……无论这些数字带给你怎样的表情，不可否认的是，横琴真的来了。

在珠海的历史上，没有任何一年的土地市场能比今年更疯狂———300多亿的土地出让金是去年两倍有余，而且随着起价77 .7亿的“横琴总价地王”月底开拍，今年土地出让金突破400亿的可能性很大；也没有任何一个区域像横琴新区一样，这个面积只占珠海5%的国家级新区，2013年的土地出让金却占了全市80%以上，而且这个比例还在进一步增加。

推地比例

面积不到一半，金额却占八成

截至12月10日，横琴2013年土地推地面积占珠海2013年推地面积49.40%；成交面积占43.75%，而成交金额却占珠海2013年土地成交金额80 .95%.

推地节奏

前松后紧，政府年底冲业绩？

如同武侠小说一样，大侠总是在最后关头才出手的。今年上半年，横琴的卖地节奏其实相当稳健和低调，总共也就卖出了5宗商住地，总价大约68亿元。但一进入下半年，区域的土地市场便迅速升温，驶入快车道。继7月初诞生了15890元/平方米的客商汇地王之后，上个月又诞生了1.8万元/平方米和1.84万元/平方米的“双地王”。话音未落，横琴又将在本月底推出起拍价77.7亿的“总价地王”，让人叹为观止。值得注意的是，今年至今横琴共推出土地25宗，其中有14宗选择在11月和12月开拍，而且巧合的是，有7宗将在12月30日和31日开拍，连业内人都忍不住说，没想到政府和房企一样，也要在年底冲业绩。

土地性质

产业先行，商住用地占绝大部分

和珠海全市的推地模式不一样，横琴的地块性质向来有着很明显的“横琴特色”。比如在珠海西区，工业用地是很常见的，一般楼面地价只需要几百元/平方米。但在横琴，别说是今年，就连过去几年工业用地都极其罕见，因为工业不是横琴金融岛的定位。而在珠海其他片区，住宅用地的供应量通常比商业地要高出很多。但在横琴，即便今年商住地块的建筑面积占全市商住地块建筑面积的半壁江山，但商业、商住用地的比例还是明显高于纯住宅比例。而且今年出让的两宗宅地也并非纯粹的宅地，要么是作为项目配套，要么是要修建幼托机构和小学。归根结底，是横琴官方不希望在横琴产业进驻之前大搞房地产住宅业，否则很有可能和国内部分新区一样，变成没有产业支撑、无人居住的“鬼城”。

单价地王

起拍价就已达1万元/平方米

成交时间：2013年11月21日

成交总价：58 .62亿元

楼面地价：18400元/平方米

所有者：珠海横琴华发房地产投资有限公司

位置：横琴新区琴扬道东侧、港澳大道南侧、知音北道西侧、濠江路北侧

占地面积：12 .96万平方米

建筑面积：31.86万平方米

性质：商住

容积率：≤2 .45

说起11月21日诞生的这块楼面价18400元/平方米的“单价地王”，就不得不顺带提一下当天一同诞生的楼面价18060元/平方米的另一块地王，两者之间相隔不到5分钟先后面世，后者被北京K 2地产夺得。这两宗地块占地面积约25万平方米，以珠海历史最高起拍价推出，吸引了香港嘉华公司、K 2地产、北京富润万嘉、保利地产、格力地产、华发股份等境内外企业前来竞买。起拍楼面价都是10000元/平方米，经过激烈的争夺后，最终都拍到超过1.8万元/平方米的高位。

据了解，这两宗地块地理位置都非常优越，位于横琴新区综合服务区内，离横琴口岸不到1公里，离华融琴海湾项目也很近，交通便利。两地块北靠小横琴山，东邻横琴市民广场，南面为天沐河、西侧为规划绿地。

卖地金额

超330亿，比去年全市卖地总额多两倍

地产人常说，珠海是全国的珠海，横琴是世界的横琴，言下之意就是珠海牛，横琴更牛。那么，横琴到底有多牛？数据是最能体现的。南都记者统计国土局的数据显示，截至本周一，横琴今年的卖地金额已经达到253亿元，这还不包括本月即将拍卖的剩余7宗地块———即便它们全部都以底价成交，今年超过330亿也毫无难度。

330亿是什么概念？先来看看另一组数据：搜房网统计显示，珠海去年全年卖地金为136亿元。换句话说，按横琴今年的卖地节奏，已经相当于珠海市去年全年卖地收入的两倍以上。

横琴为什么这么牛？除了土地供应量大以外，最重要是地价贵。当西区的商住地还苦苦挣扎在2000-3000元/平方米的“温饱线”上，像横琴这种“高帅富”，把地价卖到1万元/平方米以上再正常不过，一不小心出个楼面地价1.8万的“地王”也不是不可能的事。

楼价预测

一两年内达到4 .5万-5万元/平方米？

作为横琴岛上唯一在售的一手楼盘，华融琴海湾近期推出第7、9栋新产品，价格约为33000元/平方米。而在周边的中介地铺，记者看到不少琴海湾业主的放盘价也达到3.3万元/平方米。

一手房价高企，二手房价自然也坚挺。横琴岛上二手房小区银鑫花园虽然已经拥有12年楼龄，但业主放盘价依然达到2.5万/元平方米，并且心态强硬不肯让步。

“横琴楼价有出现‘三段跳’的可能。”长期从事横琴楼市研究的红馆机构认为，当前横琴楼价处于逐步上扬的第一阶段，早期部分项目试水，同时在市场利好下推动楼价逐步上扬。而在未来的2-3年内，横琴将迎来横琴二桥、港珠澳大桥、金海大桥竣工等集中利好，进入第二阶段，不排除有个别项目引领市场标杆，率先打破传统价格体系，建立“概念价”。而到了第三阶段，国家级新区成熟，成为中心枢纽而辐射周边，楼价或将不可估量。“未来一两年横琴楼价将达到45000-50000元/平方米的价格，未来可能有180%的增长空间。”

总价最低

别以为它很便宜，它只是小

拍卖时间：2013年11月1日

成交总价：1.63亿元

楼面地价：8300元/平方米

地主：深圳市恒立冠投资有限公司

位置：横琴新区琴朗道东侧、琴德路南侧、琴飞道西侧、琴政路北侧

占地面积：7489平方米建筑面积：1.96万平方米

性质：商住办公用地

容积率：≤2 .6

如果你以为这块地很便宜，那就大错特错了。这块地之所以总价低，主要是因为地块面积小，占地只有7489平方米，楼面地价达到8300元/平方米。这可是深圳市恒立冠投资有限公司从4200元/平方米的起拍价一点点夺下的。这块地最终成交总价1.63亿元，这也标志着横琴土地已经全线进入亿元俱乐部。

总价地王/容积率之最

起拍价77 .7亿元，今年最后一天出嫁

拍卖时间：2013年12月31日

起拍总价：77 .7亿元

起拍楼面地价：6000元/平方米

位置：横琴新区环岛西路东侧、横琴大道南侧

占地面积：11.44万平方米

建筑面积：129 .58万平方米

性质：酒店、办公、商业、住宅和口岸设施用地

容积率：≤11.33

这块地将于12月31日开拍，虽然起拍的楼面价只有6000元/平方米，但接近130万平方米的建筑面积以及77.7亿元的总起拍价，注定了它即便只以底价成交，也将成为2013年的年度地王。国土局的挂牌文件显示，地块将用于修建酒店、办公、商业、口岸设施、住宅等，另要求停车位不少于3110个，此外，开发商还应在用地红线以外东部配置不少于4000个服务本用地的停车位。

值得一提的是，这块地的容积率达到了11.33，是横琴新区有史以来最高的。此前其他地块容积率一般不超过8.0，常见在5.0-7.0之间。而且有意思的是，在国土局的挂牌文件里，由于考虑到城市设计规划和珠海三灶机场净空控制要求，该地块建筑限高暂定不超过140米。

单价最低

与地王相差半个月推出，价格相差6倍

拍卖时间：2013年12月5日

成交总价：2 .11亿元

楼面地价：2950元/平方米

地主：珠海市华策集团有限公司

位置：横琴新区都会道东侧、联澳路南侧、琴海东路南侧、观澳路北侧

占地面积：1.43万平方米

建筑面积：7 .15万平方米

性质：商住办公

容积率：≤5 .0

这块地在12月5日出让，当天竞拍现场无人到场，最终以楼面价2950元/平方米的底价成交。本周二，国土局公布了竞得人为珠海华策集团有限公司。消息一出，很多人都纳闷，横琴前两天不是刚拍出18400元/平方米的“地王”吗，怎么一下子地价差别这么大。道理很简单，仔细看就会发现这块地出让时有诸多限制，比如要发展总部经济、竞买人须为总部企业等。联系到今年9月“珠海横琴拟20亿建LED白光通信项目总部”和“地产大亨华策进军LED行业，开发LED白光通信技术”这两条消息，自然就明白为何是华策拿地。业内人士也指出，该地块属于政府招商引资，所以地价当然会便宜些。

采写：南都见习记者陈育

南都制图：何欣

横琴就是卖地发家的。

突然出现一大群暴发户

横琴就是热土。