这个时代，如果有一件事是我鼓励大家去做的，那就是去发现一个新城，在她还没有被大家认清的时候去发现她，那就是你这个时代的发现新大陆。
——石黑一雄

当我决定再次走进珠海市时，和上一次已经隔了10年。过去的记忆几乎被覆盖、遗忘掉，但国家高层战略忘不掉。有了社会主义先行示范区之后，国家还要另外一个“脸面”：一国两制成功的先行融合区。

正是在这样的语境下，在热炒深圳、深圳成立40周年的前夕，我们急着去看看珠海横琴，却意外地发现了澳门主城对岸的华发琴澳新城。

一、城市群

中国城市正在经历一场波澜壮阔的、地理板块级的变化！

进入城市化的下半场，是城市的分化、极化和群化。有的城市在加速发展，有的城市见了顶；一些城市在汇聚、拉近，组成群、围成圈，形成新的价值高地；一些城市被疏远、远远地抛离，或将沉默于水平面之下。

如果我们用价值标高，就会看到这里的升降起伏，类似于地壳的板块运动，呈现出板块的整体隆起、沉降和相对位移的特征。

我们把这场地壳级的变化叫“城市漂移”。

“脚下的地在动，身边的水在流”。如果你还在原地不动，不去踏上一个迅速升起的板块，你很可能会被远远地抛离在价值中心板块之外。相反，你发现一个迅速升起的板块，跳上去，只需躺着，便可获得类似20年前一线城市的增长红利。

放眼望去，中国三大城市群已经集聚成型，无时无刻地不在吸纳着的精华，形成不断上升的三个大陆板块——价值高地。

——这便是长三角、京津冀和粤港澳大湾区。

这三个高地的隆起显而易见，但是每个城市群里的亮点又在哪里？

眼下，京津冀的亮点无疑是通州副中心，长三角近年来的亮点从上海转移到杭州；那么大湾区的亮点在哪里呢？

我这里说的亮点，是指时代滚滚向前，星转斗移，是即将成为的全社会热点——包括国家层面、政府层面的关注点，以及广大投资者——他们把目光又聚焦在哪里？

二、城市

当我10年后再一次从深圳蛇口码头，坐上游轮准备去珠海时，我的心情是敏感而复杂的，我想起了曾经目睹过的那场久远的深珠之争。

那时珠海和深圳是一对老冤家。两个城市的竞争一直呈白热化态势，深圳搞什么珠海也搞什么。深圳搞深南大道，珠海搞个更漂亮的情侣大道；深圳修机场，珠海人少也修个机场；深圳开始搞科技创新，珠海就重金把深圳的科技企业吸引过来。

巨人集团就是那场竞争的一个“大赌注”。当时两市的高科技水平相当，巨人过去后，推出手写电脑，珠海一时风头盖过了深圳。巨人就是那个时代的华为。但后来，没想到珠海的棋局，输子于房地产。

记得深圳当年建了楼地王广场，珠海当然也要应棋，于是这个任务就落在了巨人头上。巨人大厦的规划当年是边建边修改规划，就是不停加高，一直加到最后把这个巨人压趴下。

正这样地回想着，一下看到窗外的伶仃岛。

两市竞争的白热化曾体现在对这个岛的争夺上，当时两地的市委书记都在会上拍了桌子撂狠话：“如果不把伶仃岛争来，这个书记我就不干了！

这个珠江口孤独的小岛，如今已成自然保护区，像珠海众多旅游海岛一样。而两岸也发生了巨大变化，并将再一次地发生变化。

我首先注意到，和我同船的人已发生了巨大变化。

十多年前坐这船，都是内地来的游客，深圳珠海五日游的，来了深圳就少不了珠海。现在我边上坐的一位女士是德国DHL公司的，他们在深圳珠海两地都有业务分部，每天就这样来回跑着。船上坐满了人，多是青年中年人，都在时不时地打着电话，显然都是处理商务——说明两市的经济已深度融合。

其次是两市发展的原有逻辑，被颠覆。

以前深圳背靠香港，珠海背靠澳门，因此两个市的体量就应该是香港和澳门的比例；所以那时珠海完全不应该和深圳攀比。

但是今天的逻辑变过来了，城市发展的动力和后劲再也不是过去的靠承接别人的外溢——内地的发展甚至开始反超、反哺港澳。所以我们对城市的发展就要重新选择一套指标来打量。

这个指标包含过去发展积累，但更多要从增量的角度，从发现更大变量的角度来看。眼下城市发展的关键变量，或者说中国城市的发展逻辑是，更多地是在国家的战略牵引上。

所以站在这立足点上，我们再来看深圳和珠海未来相比，看珠海在大湾区的位置，在城市群中的格局，在国家战略层面的地位，再去预测她的升降起伏，就会更容易抓住主要关键变量。

可以说，国家需要两个脸面：
经济创新的社会主义先行示范区（深圳），还有一国两制成功实施的先行展示区（融合的港珠澳）。

应该说，国际环境越恶劣，越需要这里风平浪静，一帆风顺，越走得更远！

顺着这样的思路，我们就会想着要去珠海看看，去横琴走走，却突然发现澳门主城区对面的一座新城——华发琴澳新城！

华发琴澳新城

三、发现华发琴澳新城

回到大湾区，我们的目光也许更能看清，这个刚被命名为华发琴澳新城的地方。

我们知道，国家的竞争，最后是落实到城市群的竞争。而代表国家队去竞争的最豪华阵容就是大湾区。

和其他两个城市群相比，从国家的战略上来看，它更需要成功。不仅是经济更发达，还因为这里同时肩负着更大的政治使命，要向世界显示我们的两个“先行”并成功。

这里面一个任务是交给深圳，另一个任务是交给珠海。

珠海如何完成这个历史性的任务？

除了地理区位的优势——粤港澳大湾区珠三角，珠海和广州、深圳一样，各把一角，是规划中的三个极点城市之一，是带动珠江西岸的核心城市——除了这些规划优势之外，首要的还是要把珠海发展起来。

珠海要大力发展，加速赶上对岸，就需要更换新的引擎。这个新的引擎如何造、造在哪里？

作为一个局外人，我们可能不太容易知道。但西方有句老话，叫“摸清钱的去路，你就能摸清事情的思路”，所以我们顺着钱投进去的方向，我们就能清晰看到，这个动员各个层面力量来造的新引擎，造在哪里？

港珠澳大桥直接连接
这是一条线，线的渴望就是把两端拴在一起。

顺着香港的方向，1200亿砸进去的港珠澳大桥指向这里；

从广州的方向，300亿投资的广州城铁通到这里；

从澳门的方向和珠海本地来说，不知道多少千亿投进了这片十字形水道的两地四岸。

这里和大家熟知的横琴、澳门两岛，共同围成一个十字门中央商务区。同时这里也是连接珠海东西部的中心——就像以色列是古代世界弯月形的十字路口一样，这里刚好也是珠海弯月形的一个十字路口。当陆海空所有的交通打通后，我们发现这里从原来的“神经末梢”，一下子变成了港珠澳的中心所在。

——这里就是我们刚听说名字的华发琴澳新城。

珠海拿出了的地方，去造一个新的城市发展引擎，打造一个全新的产业融合平台。

这个引擎不是普通的城市开发，它是一个能够产生三地聚核反应的容器，能够瞭望世界方向的平台，能够产生新的城市文明的栖居地，能够践行国家意志和战略的荣耀之城！

四、一座新城

城市化的下半场，我们说很多的造城运动将被终结，但这座具有独特地位的新城，将成为新城之最和关注焦点。

在中国城市发展的历史中，我们看到了很多次城市的发展成功案例，但发展模式还是比较单一的，无非是“老城生子”模式，或产业注入模式。靠政府搬迁，或者新开辟一个科技产业园来带动发展。

唯有我们今天看到的华发琴澳新城，是三城带一区！三个城市共同发力，把三地资源源源不断地导入这样一个片区，在这里汇聚融合，创新发展。

“融合”将是这个新城的特色。

未来这里将是一个融合了港珠澳三地的人才、观念、信息、产业、技术的新型城市平台。一场由于融合、由于不同的经济、文化、制度的诸多元素在这里的聚集，将会是一个产生类似核聚变的反应容器。

在这里，一切都是可期待的，一切都将是前所未见的。

新的城区、新的市民，孕育新的力量，诞生新的城市形态，这个汇聚三地青年的理想、创新中华复兴的大时代，也必将成为城市发展模式的创新模板。

在这里我们不仅看到了三地共同发力，还看到了更多的三方加持：

首先是国家层面的战略牵引，其次是大湾区层面的两岸平衡布局，最后是珠海政府层面的城市新引擎打造，都将发力点集中于此。

关键还有这里的发展主体——华发作为珠海的综合型龙头国企，40年来伴随特区共同成长，一直是珠海城市建设的主力军。

从2008年开始，伴随港珠澳大桥动工和横琴新区设立，华发就开始了对十字门中央商务区的建设，经过十余年的建议运营，到今天，华发集团的城市、金融、实业三大集群还在同时这片土地倾注的能量，使我们看到的这里真正是日新月异，无论是基础设施的硬件配套，服务运营的软性实力，还是资源和制度的融汇创新，都走在了世界的高水平。

所以当我从香洲上岸，在去横琴的路上，眼看到这里时，作为一个资深的房产投资人，“惯看”了很多新城的人，我也有些目瞪口呆。

新地标——华发琴澳新城 | 珠海新中心

——当心里想到这些层面，当我最终来到这里，登高一看这一片片区时，它就不仅是静态的一幅美景画；而是动态的，类似3D影像呈现出一个正在隆起的板块：

不知是坐珠海中心高速电梯的缘故，还是我这些认识给自己的心理暗示，我能感到自己脚下土地在缓缓地升高。

大湾区画卷最华彩的一段

珠海发展到这里，终于和澳门同框。

澳门前面的百米水道终于实现了一次历史性的跳跃，和这里连成一体，融入共同的一张画里。

十字门中央商务区整体效果图

把琴澳新城和横琴放在对面，把澳门的两岛放在另一侧的对岸——一条十字形的通向世界的古商道，一下子在500年后复活。

试想，在中国，在当今世界上，这样的山海城共生、由多城托起的新城板块，放眼望去，再也没有了。

五、最后的一次机会

我是一个不愿意随大流的人，当深圳全体人民都在等中央“大礼包”，等待扩容，正重金投入东莞惠州的时候，我想到去珠海看看。正如5年前大家还热衷一线的时候，我早两年到了新一线。

这次来也带有被中介忽悠的成分，他们一直推荐我来看盘。但当我带着别样的探险的心情来到珠海后，当我了解到这些变化，作为一个20年的资深投资者，我心里确实有点被摇动。

我告诫自己，不要着急下手，再看看。
我在回深圳的船上，当繁华退后（如图），我安静地再一次捋捋自己的思路。

夜幕下的澳门夜景

落日余晖下，华发琴澳新城与澳门半岛交相辉映

我的思路是，在当下投资，不可能再用过去的逻辑，什么画个圈就会大发展，看到蓝图，就冲进去投资赚大钱的机会，不再有了。

作为一个投资客，我首先要关注的，不是可能会怎样，而是一定会怎样。哪些是确定的，哪些是可能的；哪些是未知的，哪些是已知的，要分清。

首先从地区平衡的战略，广东需要发展西岸，西岸必须要带动，这个目前来看只可能是珠海，不可能是其它。大湾区规划作为战略，已明确了珠海的地位，这个就等于对珠海做了一个价值的标高，确定了其西岸价值点的地位。这个是明确的，已知的。

从国家的整体战略，港澳和内地的融合，香港需要和内地有更多的结合点，需要和西岸的链接，于是国家投入巨资修建港珠澳大桥，而且从开始的双Y方案改到单Y方案，抛开深圳，直接连接这里——这个也是已知的。

——如果从香港溢出购买力的角度，根据从香港中心向外地逐渐递减的规律，递减到这里，地块的价值也是可以对标到深圳新会展的。

从国家的外部环境来看，西方对中国的封堵基本也是确定的，这就需要一个类似围棋的气口，目前这块港珠澳融合的地方，就是作为这样的气口。作为示范展示区的作用也基本是已知的，就像把深圳作为社会主义先行示范区一样。

深圳是用来说明我们依靠社会主义的优越性取得成功，它未来要体现更多的是社会主义特色；而华发琴澳新城这里，是用来体现一国两制在中国的落地、融合，未来是体现三地的融合更多些，应该是更开放的地方。所以从投资的角度，似乎这里的想象空间还更大些。

从珠海的战略来讲，横琴之后，下一个重点就是自己的CBD。

作为珠海十字门CBD的核心北区，必将是珠海的新封面，所有优势资源都往这里聚集，所以它作为珠海的城市标高是没有问题的。

所以，不管从哪个角度，这个地方必须要做好、做到成功。

可以说——
这个地方发展好了，西岸必将被带动起来，珠三角平衡的格局实现，广东省也完成了任务；

这个地方发展好了，在大湾区形成一个新的亮点，珠澳融合、协同发展的格局形成了，一国两制模式成功实践焕发新彩；

这个地方发展好了，对香港澳门的新一代就会带来另一个“国家机会”，可以说香港澳门和内地融合的新功课也完成了；

没有一个片区，被委以如此多的重任，再也没有哪个地方被这么多的国家战略同时指向，需要把它发展起来的。

——仅此一处。

所以，这个地方必须发展好！
它发展好了，珠海就实现了一次大的跃迁，从过去的三线城市进入到大湾区国家城市的封面，是可以和世界上任何湾区城市媲美的大城市。

如果说中国的城市化发展进行到下半场，不是任何一个新城都可以发展起来，任何一个新中心都可以运营起来，那么我们可以得出一个初步结论：

华发琴澳新城，最后一座新城。

没有看到这一层，你不可理解，珠海房价为何今年上半年涨幅排到，这样的地方为什么会有这么多目光关注。

——包括我，能冲破重重固有印象，最终来到这里，发现这里！

未来已来

最近五年没有到过珠海的，我说的可能你都觉得不可想象。
的确，这诸多升级在过去是不可想象的，但它正在变成现实。

华发琴澳新城 | 珠海国际会展中心

澳门产业多元十字门中央商务区服务基地

但总有人想得比我们清楚，看到的也比我们更清楚。
总书记10年四次来到这里，我想除了通州，可能没有任何地方这样被他牵挂了。

——他这么忙，都来了4次，所以你是不是也应该来看一次？

看什么，不仅是看这些高楼、看城市气象，一定要看到这里的战略地位，开发这里的战略意图，实现这里的战略保障——这就是，这里会成为下一个热点的原因。

在这里，我们不得不惊佩于开发者华发的眼光多么独到，在2004年就把目光投向了这里。这个目光和想把珠海带到国际城市的市领导一致，和大湾区的规划者一致，也和国家发展港珠澳融合示范区的战略制定者一致。

说白了，这就是国家战略的必胜之地。
必胜在融合！三地需要融合成一家！讲葡语英语粤语和普通话的都能和谐相处一处。
必胜在出新的文化，新的文化带领新的开放，创造新的气象！
必胜在新的理想汇聚，在国家的旗帜下，三地青年创造激情被点燃！
必胜在生态美景，在大湾区的长长画卷中，还没有这样集山海城于一体的湾区封面！
必胜在未来，未来这里一定是最吸引全球精英和资本汇集的地方！

所以谁看到了这些必胜的理由，谁就同时获得了必胜的机会。
未来已来到眼前！

尾声
站在珠海中心的70楼，这感觉，曾在纽约的帝国大厦有过，曾在深圳的地王大厦有过，曾在北京的国贸也有过……

那时的我们，和现在的我们相比，现在更多了一份阅历，一份看懂大势的眼光，一份把握未来的实力。

接下来，我们会目不转睛地，看着这里
——华发琴澳新城！