【来源：刘晓博说财经】

2020年我们好像啥也没干，光见证历史了。

英国正式脱欧、新冠疫情全球肆虐、美股四次熔断、油价跌到负数……这么多“活久见”集中爆发在上半年，带来的是大萧条以来最严重的经济衰退，国际货币基金组织在的《世界经济展望》中总结为：前所未有的危机，不确定的复苏。

中国也正面临前所未有的挑战，疫情对全球产业链的冲击导致经济全球化大不如前，中国与美国等经济体的贸易摩擦不断，逆全球化浪潮升级，在此背景下，“内循环”上升为国家战略。

展望未来，我们需要以更辽阔的视野观察这个大国和大时代的发展，才能找出一种跨越经济周期的资产配置。

01、内循环时代的历史机遇

从历史经验来看，在金融危机时期，大都市圈、大湾区核心城市房产具有保值增值的能力，即使经济萧条，当度过艰难时期后，这些区域的房产价格会迅速反弹，并冲破原来的峰值。

以旧金山湾区为例，作为世界三大湾区中的“科技湾区”，拥有以斯坦福、加州大学伯克利分校等20多所科技研究型大学，也是谷歌、苹果、英特尔、Facebook等企业全球总部。

次贷危机时期，旧金山湾区房价下探27%，在随后的新一轮的高科技热潮中，旧金山湾区房价上涨88%。

为什么湾区房产可以跨越经济周期，无惧经济逆势？底层逻辑在于这些站在世界前沿的金融、科技、制造业城市，为人们提供了大量就业机会和完善的基础设施服务，不断吸引人才流入，住房需求居高不下，所以房价上涨特别快。

对内部而言，中国迎来“内循环时代”，将带来财富、城市格局的新一轮洗牌。

7月30号，中共中央政治局会议召开，会议要求：“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。”

8月12日，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲表示，最值得重视的内循环就是在城市化进程中人口迁移带来的需求。

粤港澳大湾区是即将崛起的世界第四大湾区，由于处于发展的初期阶段，因此未来有着更大的想象空间。

随着人口、资金、技术、产能进一步向湾区城市集中，核心城市房地产需求将面临爆发式增长，由此带来不动产上涨的新机会，这是大时代下绝大多数投资者面临的历史机遇。

02、大湾区的投资逻辑

两个现象级案例带你认识湾区投资逻辑的本质。

案例一：规划带来的房价上涨

宝安中心二手房价格从去年“双十一”的9万涨到现在的11万，屡次曝出“百万喝茶费”、捂盘惜售的传闻，除了豪宅税新政的影响，更为主要的因素是前海扩容预期的利好。

案例二：产业带来的房价上涨

松山湖3个月上涨73%，二手房价普遍在5万接近6万，上涨的底气就在于这里有华为以及华为带来的产业链作为支撑，东莞人普遍看好松山湖高于滨海湾新区。

疫情期间，国内资金避险情绪高涨，更加推高了深圳和东莞两个城市的房价，根据二手房冰山指数涨幅排名情况来看，深圳东莞的房价连续几周排名前两名。

但大涨之后必然面临调控，7月15日，深圳发布史上最严楼市调控，深户购房需要3年社保，离婚腾房票也被堵死；7月25日，东莞发布“本市史上最严”楼市新政，二手房首次纳入限购范畴，这意味着两个城市对外地投资客关上了大门。

至此，盘旋于深莞上空的热钱开始向周边热点城市外溢，寻找下一个既有产业支撑，又有规划支撑的潜力片区。

03、下一个“前海+松山湖”

在粤港澳大湾区，哪里是下一个“前海+松山湖”？我们来看看最近发生了哪些大事：

1、深珠合作示范区要来了!这里是下一个前海？

6月9日上午，在珠海市第九届人民代表大会第八次会议，市长姚奕生在做政府工作报告时表示，今年珠海将推动建设珠江口西岸高端产业聚集发展区，谋划建设深珠合作示范区。

报告中明确，在与深圳的合作方面，携手深圳推进伶仃洋通道规划。积极参与“两点两廊”建设。承接广深港澳创新资源外溢，特别是做好和深圳产业对接，支持科技成果到珠海转化。

2、华为、腾讯入驻珠海，打造下一个松山湖？

4月29日下午，珠海市政府与华为技术有限公司共同推进鲲鹏计算产业生态建设战略合作协议签约仪式在珠海举行。

此前，腾讯的云启基地落户香洲，阿里巴巴集团、蚂蚁金融服务集团、华大基因、富士康科技集团、西门子股份公司等也同珠海市政府签署战略合作框架协议，珠海对企业的吸引力越来大。

珠海一直在打造属于自己的“松山湖”，唐家北围作为珠海的高新区，重点布局了智慧产业、软件和集成电路设计、互联网和移动互联网、智能制造和机器人等新兴产业；聚集了金山软件、魅族、小米、360、欢聚时代、炬力、全志、欧比特等一大批超高人气的知名企业，华为、腾讯、阿里等名企的战略合作，将会给珠海带来新的活力。

3、深珠通道迎来实质性进展，唐家北围化身湾区“风口”

4月26日，深圳市前海管理局发布《深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究招标公告》，就深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究项目公开招标。

5月20日，前海管理局发布了该项目中标公示，中标金额322万元，合同签订后6个月内完成并提交成果，这是深珠通道又一重大实质性进展。

在深圳交通局发布的《深圳建设交通强国城市范例行动方案（2019-2035）》中，重点提出研究以“公铁复合”的形式规划预留伶仃洋通道，其走向起于前海，跨越伶仃洋途经珠海淇澳岛，然后直抵唐家。以车速100公里/计，唐家珠海北站到前海将缩短为半，乘坐地铁则会更快。

唐家北围作为深珠通道落脚点之一，拥有与前海的距离优势，是深珠合作区的选择之一，叠加交通枢纽和高新产业的布局，在深莞限购升级的背景下，这里将成为湾区下一个风口。

04、唐家北围的两点担忧

无论是地产专家还是房投高手，业内对于唐家北围的价值基本是一致看好的，但笔者目前仍存在两点担忧。

个担忧，深圳东莞对投资者关上大门，越来越多资金涌向珠海唐家北围，北围土地面积不大，可售项目不多，很容易在短时间内把房价推高；

第二个担忧，随着唐家北围房价的快速上涨，珠海是否也会出台与深圳东莞类似的严厉调控，在“房住不炒”的大背景下，不能排除这种可能性的存在。

因此，趁北围的房价没被炒高，购房条件没有收紧之前，现在就是购入唐家北围的时机。

销量是产品实力的证明，据数据统计，2019年北围网签排名中，首开龙湖天鉅套数、成交面积、成交金额均位列，并且销量远超第二名。

首开龙湖·天鉅能够卖得这么好，很大一部分原因是客户愿意把项目推荐给朋友，打心底里认可项目的产品价值和投资价值。

经团队实地踩盘发现，首开龙湖·天鉅是片区内的纯板楼产品，板式设计能够充分保障各个房间的采光和通风，低密度的户型分布不仅可以提高使用率，更是极大的提高居住的舒适度，经对比，首开龙湖·天鉅项目实用率约95%，为片区，这样高性价比的产品在北围可以说是错过不再有，也是该项目捧杯片区销冠的原因之一。

除此以外，天鉅三期产品更是秉承“中国园林大师”造诣，打造建面约6000㎡中央园林景观、森境无边泳池，实景效果堪为片区范本。

值得关注的是，项目楼间距达约60米，避免影响低楼层的采光，户型拥有超高的使用率，建面约78平米的空间可以做到三房两厅，这意味着同样的价格，首开龙湖·天鉅具有更高的性价比。

2020年，见证了诸多历史后我们感慨万分，作为历史见证者，这一代人是幸运的，也是不幸的，因为如果你不跟随时代的变化而做出改变，很有可能就会被时代淘汰。

在经济内循环时代，财富格局面临重新洗牌，如何调整投资策略才能保护财富，实现财富的增值？唐家北围的首开龙湖·天鉅也许就是答案。

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