寻求突围，购物中心回归运营力本位——2021全年度购物中心运营商运营力30强榜单

睿和智库研究部

2022-02-24 10:22

2021年是行业进入优胜劣汰的“大洗牌”时期，相较于直接被市场抛弃，更多商业地产企业选择回归本位，深耕精细化运营，于行业转型阵痛中寻求突围。

在变革的当下，运营管理能力的重要性在商业地产赛道愈发凸显，这也是购物中心运营商提升其资产价值的重要核心。

睿和智库研究部通过对众多购物中心运营商的长期跟踪与研究，推出“2021全年度购物中心运营商运营力30强榜单”，力图从管理规模、项目布局、资管水平等多方面解读其运营力表现，并对行业发展、市场格局、企业动态等方面做出分析，以资借鉴。

行业综述

1.政策方向：因地制宜，各施特色

2021年出台的相关商业政策，主要涉及城市商业发展、商圈改造升级、夜经济发展等方面，给行业的稳健发展营造了健康环境。

在年内被定为首批国家营商环境创新试点城市后，上海、北京、广州、天津、重庆相继出台了建设国际消费中心城市的实施细则。从相关规划来看，在打造特色消费中心城市上，五城的侧重点有所不同，但总体仍遵循因地制宜原则，制定了各具特色的实施方向。

上海打造全球新品首发地、全球消费目的地；

北京突出大国首都功能，打造一批具有国际影响力的消费地标；

广州打造“广聚天下客、广卖天下货、广货卖天下”的国际消费高地；

天津打造面向东北亚，辐射俄罗斯和中东欧的特色型国际消费中心城市；

重庆打造富有巴渝特色，辐射西部地区、面向东南亚南亚的特色型国际消费中心城市。

表1：2021年商业地产相关重点政策

资料来源：政府网站，睿和智库整理

2.大宗交易：一线城市资产仍为主力，外资机构活跃度高

据睿和智库不完全统计，2021年大宗交易市场上，购物中心相关资产交易共19笔，总交易金额744.7亿元。购物中心相关资产数量虽不及办公类资产，但资产交易金额和体量都相对较大，其中一笔收购案来自于，平安人寿330亿元收购凯德旗下六个来福士项目的部分股权。

从标的所在城市来看，70%的资产仍位于北上广等一线城市，青岛、武汉、杭州、重庆等二线城市，因经济实力与商业氛围的提升也逐步进入投资者视野。

从买方背景来看，近50%的买方为外资企业，外资企业具备较强的资金实力和商业运营能力，在商业项目资产管理方面具备显著优势。

表2：2021年度商业地产（购物中心）大宗交易汇总（单位：亿元）

资料来源：睿和智库整理

3.资管模式：轻资产成发展关键词，商管公司上市成趋势

继2020年华润万象生活、宝龙商业先后从母公司中独立拆分上市后，2021年星盛商业、中骏商管也相继从母公司中成功分拆上市，万达、爱琴海、瑞安新天地也加入商管公司赴港上市的大潮中。

轻资产模式的商管公司可以促使企业将大部分注意力集中于集团的核心业务，增加企业抗风险能力，资金状态也更加安全稳健，因此受到追捧。但因其自身不持有重资产，主要通过提供运营、管理等服务来收获利润，因此未来发展还是要依靠自身的运营和管理能力。

表3：2021年分拆商管公司上市企业汇总（包括筹备企业）

资料来源：睿和智库整理

4.发展方向：运营企业寻找机会共同开发

除有轻资产发展趋势外，企业与企业间、企业与政府间的共同开发也是未来的趋势之一。

如印力集团与富士康科技集团签署合作协议，将共同打造上海闵行区华漕镇的购物中心及办公物业；宝龙商业宣布与深圳腾讯展开合作，共同打造存量资产管理、投资、消费者和商户服务、超级智能化场景；益田、特发及印力三家企业共同成立招商运营合资公司，全面统筹深圳小梅沙片区的商业招商与运营等。

榜单解读

1.开业速度放缓，中小体量更受青睐

据睿和智库不完全统计，截至2021年12月31日，范围内共新开业购物中心项目530个（体量≥2万平方米），总体量约4552万平方米，相较于2021年初1000+拟开业项目的数量，新开业项目数大打折扣，开业速度正在逐步放缓。

其中，新入市的项目中10万平方米以下体量占比约57%，在行业进入存量时代后，中小体量的项目更受到投资者青睐。

图1：2021年新开业购物中心项目体量分布

数据来源：睿和智库整理制图

2.头部企业贡献量大，新城、宝龙、爱琴海布局加速

2021年，新开业项目数量3的企业依次是万达、新城、万科（含印力），宝龙商业、爱琴海集团等企业开业数量明显有所提速。购物中心运营力30强的企业中，2021年新开业项目占总开业数量50%左右。从运营力榜单得分也可看出，除头部企业外，各家分差较小，分层不明显，管理规模、运营力水平相差也并不悬殊。

其中，万达2021年共计新开51个商业项目，开业项目数量稳居各大地产集团榜首，项目分布较广，主要布局在下沉市场。据官方数据披露，截至2021年底，万达集团累计已开业418座万达广场（不含转给SKP重装的武汉汉街万达广场）、90个万达酒店、790家万达影城、340家宝贝王乐园。

新城控股也在持续发力，2021年新开业30座吾悦广场，新开业项目多集中在华东地区。据新城控股2022年1月8日披露的数据显示，截至2021年12月31日，其公司持有的已开业吾悦广场115个，管理输出的已开业吾悦广场10个，另外有5个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期。

宝龙商业2021年新开商业项目数量达到了22个（包括厦门将军祠MIX生活街、宁波老外滩、湖州安吉清华园），项目主要布局在长三角地区。据官方数据显示，截至2021年底，宝龙商业新增签约面积270万平方米，布局商业项目总数超140个，面积超1400万平方米，共外拓34个项目。

印力2021年新开了11个商业项目，除印象汇外，其余三条产品线均有项目开业，且继上海南翔印象城MEGA外，第二座印象城MEGA也在温州得以亮相。

万科2021年在新开了12个项目，既有区域型的万科广场，也有社区型的万科里。2021年七宝万科广场总营业额突破30亿元，相比2020年创下的26亿元营业额提升了15%，成绩亮眼。

世纪金源商管2021年共新开9个购物中心，其中轻资产产品方圆荟项目7个，持有类产品世纪金源购物中心项目2个。项目布局包括重庆、长沙、无锡、石家庄等强经济城市，也有遵义、阜阳、亳州、凯里、莆田等下沉市场。截至2021年12月底，据睿和智库不完全统计，世纪金源商业体量超过1000万平方米。

龙湖商业2021年新开12个购物中心项目，连续三年保持在每年10座左右的新开项目增长量上。新开项目主要分布在，北京、杭州、长沙、苏州、武汉、成都、南京、重庆等一线或新一线城市。截至2021年末，根据睿和智库不完全统计，龙湖商业累计开业项目超过60个，体量超过600万平方米。

爱琴海不包括年内改造升级重新开业的大连福佳爱琴海购物公园，2021年共新开9个项目，且大多集中在12月开业。开业速度明显提升。

大悦城控股2021年新开业7个项目，其中“春风里”项目4个，“大悦城”项目3个，主要布局在一线及二线核心城市。截至2021年末，根据睿和智库不完全统计，大悦城累计开业项目体量超过350万平方米。

图2：部分企业2021年购物中心项目开业情况

数据来源：睿和智库整理制图

3.新开业项目上海，二三线城市为布局重点

2021年新开业购物中心项目中，71%的项目集中在二三线城市。当下一线城市竞争激烈，商业市场趋于饱和，二三线城市成为现阶段企业布局的重点。

从城市来看，2021年上海是新开业购物中心项目数量的城市，共30个，项目类型主要以高端市场为主；深圳、苏州、重庆、成都的新项目开业量虽排在上海之后，但项目数量也均超过了15个。

从企业布局来看，根据产品线类型的不同，万达商管、新城控股、宝龙商业选择在三四线城市布局，华润万象生活、印力集团等企业则更多选择在一二线城市布局，加速扩张高端项目市场。

图3：2021年新开业购物中心项目城市布局占比

数据来源：睿和智库整理制图

编辑：温红妹