回顾2022年珠海横琴市场表现，受疫情及房企信誉受损等因素影响，购房者观望情绪浓，2022年珠海横琴房地产市场低迷。踏入2023年，受防疫措施放开，港澳全面通关、“澳车北上”等利好影响，人流回升，楼市走势会如何，本行将于2022年楼市表现作全面回顾以及对2023年作预测。 

本次楼市总结及展望发布会由中原(工商铺)、中原澳门及珠海横琴董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴资深董事何兆恒先生、中原横琴副总经理陈瑞樊小姐、中原横琴副总经理林海明先生主讲。

中原澳门及珠海横琴资深董事何兆恒先生回顾全国及大湾区市况，2022年前三季度全国GDP总值约870269亿元，较2021年前三季度增长3%。2022年国内疫情防控得当和及时复工复产、配合一系列稳增长政策措施效果显着，经济三个季度持续回暖，前三季度经济同比有所上涨。而大湾区方面，从2022年前11个月大湾区9+2城市经济数据看，各城经济普遍增长，除深圳、惠州和江门经济增速高于全国平均增速外，其余湾区城市呈低增速，珠海经济增速位居第六位。从三驾马车看，前11个月投资和消费湾区九城普遍表现低迷，深圳、佛山、中山和珠海的出口增速呈增长，其余各城出口增速下跌，经济复苏压力较大。

资料来源：中原中国研究院

2022年，楼市政策全系统把防风险摆在更加突出的位置，防范化解住房和城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长。2022年全国房地产调控次数高达近895次，较2021年大涨约76.5%。大湾区各城楼市政策相继放宽，如限购、限贷、公积金贷款放松，购房补贴，限售收紧、放宽落户等各方面去稳固楼市。

资料来源：中原中国研究院

虽然去年全国整体经济初步回暖，整体楼市调控放宽，但因疫情反复买家入市信心较弱，促使成交不理想，房产交投整体下跌。2022年1-11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。11月末，商品房待售面积55203万平方米，同比增长10.0%，住宅待售面积增长18.0%。

数据源：中国统计局 

至于大湾区方面，2022年大湾区整体房地产市场低迷，九城新房供需齐跌，珠海住宅成交量同比跌幅最大，下挫逾五成，其次是惠州、东莞；大湾区房价普遍下跌，其中惠州和中山住宅均价同比跌势比较大，而珠海房价相对平稳，全年微跌3%。

资料来源：中原中国研究院

11月的中原大湾区指数报117.41，较上月跌3.1%，重返2020年4月时水平，创有纪录以来单月最大跌幅，主要是四大中心城市11月指数皆录得跌幅，其中香港指数更跌逾5.26%。12个指数当中，7个指数于11月录得今年新低，分别是广州、深圳、东莞、惠州、肇庆、江门及大湾区指数。11月10个指数录得下跌，跌幅由0.94%至6.22%不等，其中4个指数录得历史最大跌幅，包括大湾区指数、香港、佛山及肇庆指数。大湾区楼价于11月明显跌势加剧。录得升幅的指数减少至2个，两个录得升幅的指数，分别是中山及珠海，升幅由1.21%至3.73%。

而大湾区方面11月仅珠海中山录得升幅，预料在今年会持续受到港澳通关及北上通车利好影响，尤其是珠海港珠澳大桥口岸一带及横琴深合区较为看好。

港澳市场方面，2022年香港整体楼宇买卖合约登记录59,619宗，总值5,544.6亿元，较2021年的96,133宗及9,178.4亿元，分别下跌38.0%及39.6%。宗数创1991年开始有全港数据以来32年按年历史新低，跌破2013年的70,503宗低位，而金额创2016年5,328.1亿元后的6年新低。去年受疫情、加息、俄乌战争三大不利因素夹击，价量同创新低。随着美国加息放缓，政府撤销防疫措施，以及开放通关等利好消息刺激，近期楼市气氛好转，成交增加，故相信楼市最坏时刻将过去，内地于一个月内两度放宽防疫措施，中港恢复通关，惟经济复苏需时，相信首季仍受着各项不利因素的余波所左右，预料楼价有望于首季触底，全年成交量及价格都会回升2021年的水平。

资料来源：中原地产研究部 

去年市场受众多不利因素影响住宅市场成交量萎缩。据财政局数据显示，除10月外其他月份都在三百余宗的水平，「相对静止」当月单月历史新低，全年成交约2900余宗，按年回落超过50%，比较过去20年(2002-2021)平均1.25万，大约只有23%，同时创统计数字有纪录近40年以来最低的成交量。

楼价方面，推算今年每平方米平均楼价约9.5万左右（即每呎建筑面积约6,178元），最低点为10月上旬8.2万，然而澳门楼市在艰难经济环境下，其成交均价基本仍徘徊在8万至9万，即使是全城「相对静止」期间，成交均价仍录得9.6万（即每呎建筑面积约6,243元），可见澳门楼价已经完成筑底，进一步下调波动空间较微。

资料来源：中原数据库

踏入2023年，随着各地放宽防疫，各类经济活动将有序恢复，有利本澳旅游博彩等重要产业复原。市场信心需要在实际经济数据上升，或楼市政策放宽才有望转向。预料最快要待今年第二季甚至较长时间方有机会止跌调头，预料工商铺市场对经济复苏更为敏感，上半年回升速度会较快，住宅成交量去年创历史新低，大量刚需保留抑压，以过去20年平均每年1.25万宗成交为例，预计今年在确认经济复苏后被抑压的刚需性成交会陆续浮现，预料下半年为高峰期，成交量重回6000宗水平，价格方面有望追回去年跌幅。此外全面通关、北上通车及车牌互认，并且主要出入口定为港珠澳大桥，相信未来港澳客户到大湾区投资及移民居住需求会大幅增加，预计珠海作为第一站及价格相对较低会将比较受港澳客欢迎。

中原横琴区域副总经理陈瑞樊小姐回顾珠海市况，2022年珠海前三季度GDP总值约2864.07亿元，较2021年前三季度增长2.1%；面对国内外复杂多变的经济环境及疫情对生产生活的冲击，珠海市坚持稳字当头、积极应对，推出系列惠民措施刺激消费，拉动经济回升。在因城施政大环境下，珠海陆续出台放宽调控政策，如公积金贷款放松，限购放宽，首付比例下调等，促进房地产市场平稳发展。

资料来源：中原中国研究院

2022年疫情逐步控制经济复苏，珠海土地供应量明显激增，供应占地面积约789.62 万㎡，供应建筑面积约1758.15万㎡，同比上升202.86%。土地供应集中在9月份，共供应23宗，供应建筑面积约182.25万㎡，约占全年10.37%；供应占地面积约74.83万㎡，约占全年9.48%。珠海土地市场成交处于经济复苏成交明显增高，但个别月份成交量两极分化严重。2022年土地成交占地面积约812.07万㎡，成交建筑面积约2232.84万㎡。2022年土地成交集中在11月份，共成交21宗，成交占地面积约97.37万㎡，约占全年11.99%；成交建筑面积约219.62万㎡，约占全年9.84%。

资料来源：珠海国土资源局

2022年1-11月，全市房地产商品房可供预售宗数共计244宗，同比下跌39.3%，可供预售面积共计365.91万平方米，同比下跌40.5%。其中，住宅可供预售面积约253.57万平方米，同比下跌47.4%；办公约92.87万平方米，同比微跌7.5%；商业约16.32万平方米，同比下跌42.7%。此外，2022年1-11月珠海商品房销售面积共计318.29万平方米，同比下跌31.3%。其中，住宅销售面积约248.89万平方米，同比下跌38.9%；办公销售面积约29.31万平方米，同比跌25.3%；商业销售面积约29.64万平方米，同比上升289.1%。

资料来源：珠海统计局

2022年珠海新增预售供应整体下跌，全市预售套数为18,911套，面积约205.87万㎡，较2021年下降50.67%；其中斗门区新增5,107套，供应面积约54.11万平方米，占比为26%，其次是香洲区新增4,650套，供应面积约54.13万平方米， 约占26%。

受疫情反复多地封控及经济下行影响，2022年珠海量价齐跌。2022年珠海网签成交量共计42,476套，同比下跌约36%；价格方面，珠海全市均价约21,961元/平方米，较去年下降约2.06%。

资料来源：珠海预销售专网

2022珠海最受欢迎区域为香洲区，共计网签成交17,046套，同比下跌28%，主因香洲为珠海主城区，各方面配套成熟，包括交通、教育资源十分完善，又有刚需支撑，令区域成交位列第一。其次为斗门区，共计网签成交10,505套；金湾共计网签成交5,813套；横琴共计网签成交4,011套；高新区区共计网签成交3,275套；高栏港共计网签成交1,826套。

2022年度珠海网签成交以住宅物业为主，共网签成交22,229套，同比下降约54%；办公物业共网签成交约5,142套，同比下跌约35%；商业物业共网签成交1,687套，同比下降约17%；其他物业共网签成交13,418套，同比上升约69%。

资料来源：珠海预销售专网

2022年珠海住宅仍为成交主力，受大环境影响，珠海住宅量价齐跌。2022年珠海住宅网签成交量共计22,229套，同比下跌约54%；价格方面，珠海全市均价约24,207元/平方米，较去年下降约6%。

受严政影响，投资者对办公产品信心大减，2022年珠海办公产品量价齐跌。2022年珠海办公网签成交量共计5,142套，同比下跌约35%；价格方面，珠海全市均价约15,966元/平方米，较去年下降约30%。

2022年珠海商业产品量价齐跌，均价跌至九年以来最低价。2022年珠海商业网签成交量共计1,687套，同比下跌约17%；价格方面，珠海全市均价约20,160元/平方米，较去年下降约28%。

展望珠海市况，2023年珠海住宅预计供应面积约400万平方米，主要供应集中在西区，其中斗门面积供应约178万平方米，占比约36%，金湾预计供应面积约133万平方米，占比约27%。

受防疫措施全面放开，港澳全面通关、“澳车北上”等利好影响，城际间人群流动量回升，旅游业复苏。加上央行降息降准、“金融十六条”等房产利好消息持续发酵，黑白将军山隧道、鹤港高速二期、黄茅海跨海隧道等交通枢纽落成，路通则财通，购房者或将恢复信心，加快入市步伐，2023年珠海楼市成交料上升。

中原横琴区域副总经理林海明先生对横琴楼市作总结及预判，横琴2022年前三季度GDP总值约329.46亿元，较2021年前三季度下降约1.5%；2022年受疫情反复影响，横琴客户到访量显着下降，横琴旅游业及房地产业受到较大冲击；受经济下行影响，客户投资欲望减弱，对横琴投资减少。

受“粤澳深度合作区”的政策影响下，横琴一线放宽二线管住，土地用于实业发展，2022年横琴土地供应共新增1宗，供应占地面积约4.38万㎡，供应建筑面积约13.14万㎡，2021年横琴土地供应建筑面积5.86万㎡，2022年横琴土地供应量显着上升，同比上升224.23%。2022年横琴土地供应区域在高新技术产业区，土地供应类型为仓储用地，供应建筑面积约13.14万㎡，占横琴总供应量100%。

资料来源：珠海国土资源局

2022年横琴土地最新成交1宗，成交占地面积约4.38万㎡，成交建筑面积约13.14万㎡，2021年横琴土地成交建筑面积2.7万㎡，2022年横琴土地成交量上升，同比上升486.67%。2022年横琴土地成交区域在高新技术产业区，土地成交类型为物流仓储用地，成交建筑面积约13.14万㎡，占横琴总成交量100%。2022年横琴土拍总额区域分布在高新技术产业区，土拍类型为物流仓储用地，土拍总额约1.08亿元；2022年横琴土拍总额约4.19亿元，同比下降74.22%。

资料来源：珠海国土资源局

据横琴中原数据监控，2022年横琴预售项目9个，其中新增预售项目7个，新增预售面积约22.68万㎡（不包含预售证更新），较2021年下降56.44%；横琴新增预售面积占比最大的业态为住宅物业，占比约78.01%；商业物业占比约18.95%；其它物业占比约3.03%；办公物业无新增预售面积。

资料来源：珠海预销售专网

2022全年横琴共有46个网签项目，网签成交量为4,011套，约占珠海网签总体比例9.44%，网签量同比下跌42.52%；价格方面，均价约41,378元/平方米，较去年微跌约1.73%。随着疫情的反复影响，横琴市场网签成交量波动较大，2022年4月达到横琴网签高峰期。

资料来源：珠海预销售专网

受惠横琴粤澳深度合作区，澳门单牌车全面放开总配额、澳车北上等利好政策出台，令不少买家关注其他物业（文创产品、车位等），令2022年横琴网签成交主要以其他物业（文创产品、车位等）为主，共网签成交1865套，较2021年上升约56.33%，住宅物业共计网签成交1246套，较2021年下降约64.81%；办公物业共网签成交722套，较2021年下降约67.17%；商业物业共网签成交178套，较2021年下降约32.06%。      

资料来源：珠海预销售专网

2022年受疫情影响，客户出行受限，横琴住宅物业网签成交量下降，住宅物业网签成交1246套，较2021年下降约64.81%，占珠海住宅物业比例约为5.31%。受疫情影响和商业市场新增供应量不足，市场成交受限，横琴商业物业网签成交178套，较2021年下降约32.06%，占珠海商业物业比例约9.54%。横琴办公物业受办公政策收紧影响，投资者处于观望状态，横琴办公物业网签成交722套，较2021年下降约67.17%，占珠海办公物业比例约12.31%。

资料来源：珠海预销售专网

2022横琴最受欢迎区域为中央商务区，共计网签成交1967套，主因区域地理位置优越，“双15%”政策、澳车北上、企业和人才享受实惠等利好落地，客户关注度高，促使成交有所增长。其次为综合服务区，共计网签成交1300套；国际居住区共计网签成交260套；科技研发区共计网签成交222套；文化创意区共计网签成交134套；口岸服务区共计网签成交128套。

2022年横琴网签成交套数前十名分别为华发天琴花园、天誉湾畔花园、华发琴悦湾花园、中海名钻花园、中冶逸璟花园、中交汇通横琴广场、横琴万象世界、横琴华发首府花园、应来科创广场、华发广场。

资料来源：珠海预销售专网

据横琴中原数据监控，2022年横琴集中开盘推售项目套数约187套，除华发横琴荟为新项目入市，其他均为在售项目加推新品。其中住宅类产品约187套，占比100%。

2022年横琴住宅市场受供应不足影响，成交量整体呈下降趋势，成交均价整体处于较为稳定状态； 2022年横琴住宅市场成交约860套，同比下降约34.65%；成交均价约50130元/㎡，同比微涨约0.05%。 2022年横琴粤澳深度合作区基建逐步完善，各项政策落地并稳步推进，即将封关运作的消息使得横琴的社会关注度大幅提升，刺激客户投资横琴；目前横琴住宅产品库存少，供不应求，成交价格稳中微涨，成交量受市场住宅新品加推直接影响，波动较大；下半年在售库存不足，限制成交表现。

资料来源：中原数据库

横琴办公市场成交约202套，同比下降约86.87%，成交均价约29182元/㎡，同比下降约9.04%。 2022年横琴办公市场整体成交量及价格呈现小幅震荡态势。3月部分项目实行促销政策实现让利抢市，成交量迅速走高，后期办公市场延续低迷行情，去化低速震荡运行。2022年住宅利好消息频出，加上横琴住宅市场集中推货，分流大部分投资客；办公政策持续收紧，加上陆续有办公项目出现交楼负面信息和报道，影响办公产品在客户以及渠道中介心中的信心形象，令办公产品成交难度变大。3月个别项目降价并推出买房送车位的促销手段带动成交，促销结束办公市场回落到平均水平；8、9月有北方投资客南下大量抄底办公产品，导致成交量突涨；年末注重资金回笼，减少对外投资，整体成交回落。

资料来源：中原数据库

2022年横琴商业市场呈现量价齐跌。 2022年横琴商业成交约14套，同比下降约94.57%，成交均价约64338元/㎡，同比下降约10.43%。2022年横琴商业在售项目少，库存不足，限制成交表现；上半年部分项目推出少量商业货源，加上横琴粤澳深度合作区二线关达到物理封关条件，促进商业成交；下半年由于在售库存不足，客户选择性低，加上疫情经济下行影响，导致客户投资欲望大幅降低，尤其是商业产品总价高，入手门槛高，且缺乏商业利好政策刺激，客户投资更加谨慎。

资料来源：中原数据库

2022年横琴市场成交以100平以上面积约单位成交居多，共占总体成交达7成，特别是140平以上面积单位最受买家欢迎，约占总体成交35%左右。其次为面积介乎100至120平方米的单位，约占21%。由于今年横琴整体市场新增大面积住宅单位较多，加上珠海年中放宽购买住宅条件，发展商推售不少优惠购房措施，吸引不少外地客户入手，带动横琴住宅单位成交量提升。
在2022年购买横琴物业的买家当中，以珠海本地买家居多，占比约25.93%。其次为广东其他区域买家，占比约20.37%，澳门买家则以约9.26%位居第三。

资料来源：中原数据库

回顾2022年横琴楼市，因疫情反复影响，整体经济不明朗，买家外出睇楼意欲下跌，入市信心较弱，令横琴市场整体交投较去年下跌。不过随着国家出台一系列稳经济措施，如降息降准，珠海放宽限购资格，令部分买家购房压力及门槛下降，加上横琴有几个住宅新盘开售，吸引早已看好横琴未来市场的买家入手，带动一定的横琴交投量。

2022年横琴住宅在售余货约36.38万㎡，2023年横琴住宅预判供应项目约3个，新增供应面积约27.90万㎡，主要集中在口岸服务区，占横琴总体住宅供应约75.26%。

资料来源：中原数据库

2022年横琴办公在售余货约82.18万㎡，2023年横琴办公预判供应项目约12个，新增供应面积约13.56万㎡，主要集中在中央商务区，占横琴总体办公供应约40%。

资料来源：中原数据库

2022年横琴商业在售余货约6.41万㎡，2023年横琴商业预判供应项目约10个，新增供应面积约22.71万㎡，主要集中在口岸服务区，占横琴总体商业供应约52.84%。

资料来源：中原数据库

相信市场持续低温，产品冷热分化加剧：第一，受疫情反复、房企信用风险持续发酵及居民收入预期走弱等因素影响，客户短期观望情绪浓，横琴房地产市场承受下行压力，销售规模缩减明显。第二，2022年横琴各品类产品新增供应明显走弱，不同产品冷热分化加剧，住宅产品持续释放供应，成交占比明显上升；横琴商办政策严控下，办公产品市场遇冷，成交占比大幅下降，库存维持高位，库存出清周期延长。

此外，预估楼市政策加码，迎来快速修复期：国内疫情防控政策放开，香港恢复通关，政策红利引导和改善市场预期，购房门槛持续降低，客户投资需求得以释放，横琴楼市有望于上半年迎来快速回暖。二线封关政策、一址多照、全面取消澳门非营运客车入出横琴配额限制等利好政策深化合作区发展前景，持续向市场释放投资价值，维持有较高市场关注度和热度。2023年横琴待入市项目充足，产品品类齐全，伺机入市吸收香港通关首轮购房潮。

最后，由中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生总结楼市及展示未来发展方向，2022年楼市受疫情反复影响，加上通关受限，各行业商业活动及房地产投资受阻，令楼市交投十分不理想。除疫情外，去年美联储加息六次，意味低息年代正式终结，而加息不利于楼市发展，因买家供房需承担更多压力，打击购房者信心。

2022年众多不利因素令不少置业人士却步，但12月份开始，此低迷情况明显有所改善，主因防疫政策放宽及全面通关，城际间人流量增加，粤港澳楼市联动加强。而此前由于疫情封关原因，累积了一批无法至现场看房并购房的买家，相信这批累积两年多的购买力将在2023年释放。

展望未来，预估2023年第二季度成交量持续回升，主因年后城际交通班次或会增加，人群流动越加便利。随着成交量不断回升，楼价有机会于下半年出现平稳局面，甚至或将微升。

2023年中原将根据现时局势做相应布局，积极扩充业务，如在香港、澳门，横琴分店设置通关咨询中心，为购房者提供专业的解答。

中原澳门及横琴

企业传讯部

10 / 1 / 2023