主题：谨防楼市结构性过热 三四线城市市场行情堪忧

 2013年首月，房地产市场分化发展的态势更加明显，一线城市的成交延续了去年末的活跃态势，从中房研协研究中心发布的数据看，今年1月份，北京新建商品房周均成交32万平方米，上海周成交22万平方米，广州则达到了30万平方米，深圳也有15万平方米左右。

 如果与去年同期比，一线城市的成交量可以用巨幅上涨来形容。不仅是新房，二手房成交情况同样火热，有市场机构预测北京1月份二手房成交将接近2万套，上海也将达到1.4万套左右，基本达到或超过限购前市场成交水平。

 与一线楼市成交火热相比，三四线城市的目前市场行情堪忧，部分三四线城市面临房地产投资量大，在建规模大，商品房存量高企等难题。

开发企业目前的投资策略更加倾向于深耕一二线大城市的市场，这与当前一线城市刚需强劲，市场持续火热，以及未来市场预期走高密切相关。

大型开发企业的近期融资动向也说明了楼市活跃的程度。据统计，1月以来，已分别有万科、恒大、富力、龙湖地产等十余家内地房企宣布海外发债计划。

据不完全统计，进入1月份以来，房企融资额已超过400亿元。大型开发企业融资活跃，一方面说明目前楼市回暖的状态下，企业融资难度在下降，开发企业占据一定的主动优势；另一方面，开发企业也在未来预期向好的态势下，顺势进军土地市场，加大投资力度，抢占一二线城市的份额。

 市场的活跃以及开发企业的投融资热情，两者叠加，很可能进一步催热回暖过快的一线城市楼市。

  2013年楼市的整体态势将如何发展？笔者认为有三个动向值得关注。

首先，政策环境总体保持稳定，特别是限购政策将在中期内保持稳定，但也不排除推进税收相关政策改革。社会最为关注的房产税扩大试点工作，今年可能有一些突破，一般是选择经济社会发展水平较高、城市管理能力较强、房地产市场较为活跃、税收征管基础条件较好的城市进行扩大试点。

首先，政策环境总体保持稳定，特别是限购政策将在中期内保持稳定，但也不排除推进税收相关政策改革。社会最为关注的房产税扩大试点工作，今年可能有一些突破，一般是选择经济社会发展水平较高、城市管理能力较强、房地产市场较为活跃、税收征管基础条件较好的城市进行扩大试点。

另外，房地产税改革将提速，预计一系列的房地产税种调整将逐步出台，如房产税、城镇土地使用税合并为房地产税，清理和整合其他一些税费，以房地产评估价值为基础确定税基等。